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Sanierung geht weit über die normale Instandhaltung und Instandsetzung hinaus, denn sie ist eine Planung für die nächsten 15 bis 20 Jahre. Grundsätzlich erhöht eine Sanierung den Marktwert und den Wohn- beziehungsweise Wohlfühlwert der Bewohner. Von Sanierung spricht man in den Bereichen Heizsystem, Brennstoff und Dämmung. Sie kann als Teil- oder Vollsanierung für das Gebäude durchgeführt werden. Eine energetische Sanierung wird an bestehenden Gebäuden durchgeführt. Sie minimiert den Energiebedarf und steigert so die Energieeffizienz. Zu den wichtigsten durchzuführenden energetischen Maßnahmen gehören Dämmung von Außenwänden, Dachflächen, obersten Geschossdecken und Kellerdecken, Erneuerung von Fenstern, Einbau von Lüftungsanlagen, Austausch der Heizung und damit verbunden eventuell der Wechsel des Brennstoffs, Installation von Solarthermie oder Photovoltaik, Erweiterung Erneuerbarer Energien, Sonnenschutz und Dachbegrünung

Die erste Idee, ob eine energetische Sanierung notwendig ist, erhalten Hausbesitzer, wenn sie mehr als 15 Liter Heizöl oder 15 m³ Erdgas im Jahr pro m² Wohnfläche benötigen (umgerechnet sind das 150 kWh Energiebedarf pro Quadratmeter und Jahr), Räume nicht warm werden, ein unangenehmer, ungewollter Luftzug vorhanden ist, Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden existieren, das Gebäude nahezu ungedämmte Außenwände, Kellerdecken und Dachflächen besitzt oder Fenster und Türen undicht sind. Eine neue Heizanlage sollte auch in Erwägung gezogen werden, wenn die Temperatur im Heizungsraum über 20 °C liegt, der Heizkessel konstant mit 70 °C bis 90 °C betrieben wird, die Leistung des Kessels nicht zum Gebäude passt oder Schäden an der Anlage vorliegen, die nur teuer zu beheben sind. Aber auch Fenster und Heizungsanlagen, die älter als 25 Jahre sind, sollten getauscht werden. Unwirtschaftliche Reparaturen und neue Vorschriften, zum Beispiel durch die aktuelle EnergieEinsparVerordnung (EnEV) 2014, zwingen ebenfalls zu einer Sanierung. Wohnen sollte gesund und behaglich, aber auch energieeffizient sein, sonst besteht Handlungsbedarf. Durch Energieeinsparung, Steigerung der Energieeffizienz und dem Einsatz Erneuerbarer Energien lassen sich bis zu 80 Prozent des Heizenergieverbrauchs einsparen, sowie die CO2-Emissionen deutlich mindern. Bestandsbauten älterer Jahrgänge benötigen durchaus 220 kWh Energie pro Quadratmeter,  Passivhäuser dagegen nur 15 kWh.

Wenn Eigentümer energetisch sanieren möchten, ist es am sinnvollsten einen Energieberater zu Rate zu ziehen. Dieser wird eine Vor-Ort-Beratung mit Objektbegehung vorschlagen. Er benötigt Rechnungen der Energielieferer und Bauunterlagen. Er wird sich den Energieausweis des Gebäudes ansehen oder kann nach der Sanierung einen solchen erstellen. Der Ausweis ist für 10 Jahre gültig und beschreibt die Energieeffizienz, genauer den Energiebedarf (anhand von Bauunterlagen berechnet, unabhängig vom Nutzerverhalten) und die Betriebskosten (auf Basis von Abrechnungen die wirklich verbrauchte Energie). Er ordnet das Gebäude in Klassen ein von grün (gut) bis rot (schlecht). Für Neubauten besteht eine Ausweispflicht, wie auch bei Altbauten, die verkauft oder neu vermietet werden. Einen Energieausweis kann aber jeder für sein Haus erstellen lassen. Es gibt Verbrauchsausweise oder Bedarfsausweise.

Der Energieberater macht im Rahmen seiner Beratung eine energetische Bestands- und Bedarfsanalyse am gesamten Gebäude. Er prüft die Beschaffenheit von Wänden, Decken, Dach, Fenstern, Heizungen und sagt was in welchem Bereich konkret verbessert werden kann. Daraus ergeben sich die Sanierungsvorschläge, die Investitionskosten und die möglichen Einsparungen. Der Energieberater stellt häufig mehrere Vorschläge zur Auswahl, unterscheidet in Teil- und Gesamtkonzepte, berechnet Kosten, Nutzen und Wirtschaftlichkeit, informiert über Förderungen und fasst alles in einem persönlichen Abschlussgespräch zusammen. Die schriftlichen Beratungsberichte und Dokumentationen, die er zusätzlich erstellt, sind später Grundlage zur Beantragung von Förderungen und zur Einholung von Angeboten. Energieberater sollten natürlich neutral und unabhängig sein. Man findet sie über das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), den GIH (Bundesverband Gebäudeenergieberater Ingenieure Handwerker e.V.), die Verbraucherzentrale oder im Partnerregister des Netzwerkes "Sanieren mit Zukunft im Kreis Soest". Möchten Hauseigentümer KfW-Förderprogramme in Anspruch nehmen, so muss ein besonders qualifizierter Energieeffizienzexperten beauftragt werden. Diese sind gelistet unter www.energie-effizienz-experten.de. Auch Beratungen werden bezuschusst. Förderungen und Zuschüsse müssen meist vor Sanierungsbeginn bewilligt werden.

Häufig wird auch eine Thermografie des Gebäudes gemacht. Dieses bildgebende Verfahren zeigt die Oberflächentemperaturen der verschiedenen Gebäudeteile an, so dass der Energieberater Rückschlüsse auf den Wärmeverlust verschiedener Bauteile wie Fassaden oder Fenster ziehen kann. So kommen die energetischen Schwachstellen der Gebäudehülle zum Vorschein. Die Thermografie zeigt aber keine absoluten Energieverluste und ist somit keine Wirtschaftlichkeitsberechnung. Sie kann nur bei einer Außentemperatur unter 5°C durchgeführt werden. Es darf aber nicht regnen oder schneien.

Das erstellte Sanierungskonzept beinhaltet zum einen den Bereich Gebäudehülle, die natürlich gedämmt und dicht sein muss, um die Wärme im Haus zu halten, und zum anderen den Bereich Heizungsanlage, die effizient und gut geregelt funktionieren muss, um Wärme mit möglichst geringem Aufwand zu produzieren. Die Gebäudehülle schützt vor Kälte, Hitze, Feuchtigkeit und Lärm. Alle Bauteile, die den Wohnraum zu kälteren Bereichen begrenzen, gehören zur Hülle wie Außenwände, Fenster, Außentüren, oberste Geschossdecke und Kellerdecke. Je nach Qualität der Bauteile macht das Haus Wärmeverluste nach außen über Dach, Wände, Fenster, Lüftung, Boden und Heizung. Aber auch der Übergang innerhalb des Gebäudes vom beheizten zum unbeheizten Bereich muss gedämmt sein, um Verluste zu minimieren. Für die Wärmedämmung gibt es die verschiedensten Materialien. Die Stärke der Dämmung ist von der Wärmeleitfähigkeit abhängig. Dabei dürfen keine Wärmebrücken, also Bereiche mit stark unterschiedlichen Wärmeverlusten entstehen, denn hier steigt das Risiko von Schimmelbildung und Feuchtigkeitsschäden. Die Wärmedämmung sollte lückenlos sein, damit die Wärme nicht unkontrolliert entweichen kann. So können bis zu 80 Prozent der Energie- und Heizkosten gespart werden. Der gesamte Wärmeverlust eines Hauses, Baujahr um 1980, lässt sich etwa in die Anteile 30 Prozent Fassade, 21 Prozent Dach, 14 Prozent Heizung, 12 Prozent Fenster, 12 Prozent Lüften und 11 Prozent Keller einteilen. Für Heizen und Wasser wird ungefähr 98 Prozent der gesamten Gebäudeenergie verwendet. Bei hohen Wärmeverlusten können durchaus bei 150 m² Wohnfläche etwa 1.500 Euro an Energiekosten pro Jahr eingespart werden.

Wichtig ist, dass vor dem endgültigen Entschluss, eine Sanierung durchzuführen, Informationen zu Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten, Eignung, Kosten und Wirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen sowie Nutzung erneuerbarer Energien eingeholt werden. Ebenso wie Energieverbrauch und Energiekosten vorher und nachher geschätzt werden sollten, um eine mögliche Energieeinsparung zu benennen. Versierte Bauherren können dies vielleicht selbst, allerdings ist ein qualifizierter Energieberater auf jeden Fall zu empfehlen und für manche Anträge auch notwendig. Bei Änderungen der Gebäudehülle sind mindestens die jeweils aktuellen Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) einzuhalten, wenn mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche saniert werden sollen.